impuestos al vender casa

Al hacer el IRPF debemos incluir la ganancia o perdida derivada de la venta de una vivienda.

La transacción de una vivienda está gravada en el IRPF por la ganancia patrimonial, así como con el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o Plusvalía Municipal.

La Agencia Tributaria suele intervenir en la rentabilidad de cualquier inversión, por lo que debemos hacer muy bien las cuentas para poder prever los impuestos que luego tendremos que afrontar.

Cuando hablamos de fiscalidad de la venta de la vivienda lo primero que se nos viene a la cabeza es el el impuesto sobre la renta. Al hacer el IRPF debemos incluir la ganancia o perdida derivada de la venta de la vivienda es decir, si hay ganancia tendremos que pagar impuestos, y si hemos perdido podremos compensarlo con otras ganancias.

¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial?

La norma general dice que la ganancia se determina por la diferencia entre los valores reales de transmisión y de adquisición (el resultado de restar el precio de compra al de venta).

Dentro de esta cantidad de compra podremos además sumar los gastos, mejoras realizadas en la vivienda e impuestos, como el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Nos interesaría que el valor de la compra figurara al máximo para pagar lo menos posible en la declaración de la renta.

Al valor de la venta habrá que restar los gastos y tributos adheridos, así como la Plusvalía Municipal. Si el resultado de la ganancia patrimonio es negativo, no tendremos que pagar impuestos.

Distribución de la fiscalidad de la venta de una vivienda en la renta

El dinero de la venta de la vivienda forma parte de las ganancias y pérdidas patrimoniales, y como tal tributa en el IRPF a un tipo progresivo que va desde el 19% hasta el 23% según la ganancia. 

  • Ganancias hasta 6.000 euros – 19%
  • Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros – 21%
  • Ganancias superiores a 50.000 euros – 23%

Exenciones fiscales por la venta de una vivienda

Existen una serie de excepciones en los que no hay que tributar en el IRPF tras la venta de una vivienda:

  • Reinversión de vivienda habitual. Si vendemos nuestra vivienda habitual (no se aplica en segundas viviendas) para comprar otra no tendremos que pagar en la renta por el beneficio que obtengamos. Se dispone de un plazo de dos años para reinvertir en otra casa.
  • Mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual.
  • Mayores de 65 años que destinen la ganancia a contratar una renta vitalicia. Si lo que se vende no es la vivienda habitual se puede evitar pagar impuestos si se usa ese dinero para contratar una renta vitalicia.

El Impuesto de Plusvalía Municipal al vender una vivienda

El segundo impuesto que encontramos cuando vendemos un inmueble es el de la Plusvalía Municipal. Se paga por el incremento del valor del terreno y su valor va a depender de cada ayuntamiento. 

¿Quién debe pagar la Plusvalía Municipal?

Este impuesto debe abonarlo el vendedor de la casa y no el comprador.

Recientemente el Tribunal Supremo ha resuelto que no se pagará la plusvalía si no existe ganancia (antes se cobraba independientemente de existir o no ganancia patrimonial).

¿Quién paga el IBI al vender la vivienda?

Otra de las dudas más habituales al comprar o vender una vivienda es quien debe hacerse cargo de abonar el IBI. Lo cierto es que, a efectos legales, debe pagarlo el dueño de la casa a 1 de enero pero es posible llegar a un acuerdo.

¿La donación de una vivienda tributa en el IRPF? 

Si. La persona que dona la vivienda deberá ser quien pague en el IRPF por la supuesta ganancia que haya obtenido, así como quien la recibe deberá declararla en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.