hipoteca inversa

La hipoteca inversa es una vía para obtener un extra por tu casa, permitiéndote cobrar una pequeña mensualidad hasta el fallecimiento.

La hipoteca inversa se reguló en España en 2007, pero es cierto que no ha tenido aún mucho éxito pese a que se da a conocer como un producto financiero que puede reforzar la pensión pública concedida por la Seguridad Social.

La hipoteca inversa es un préstamo dirigido a personas mayores de 65 años o en situación de dependencia severa por el cual una entidad financiera ofrece una renta al cliente a cambio de que ponga su vivienda como garantía. El importe del préstamo, que se puede recibir de forma mensual, de una sola vez en el momento de la constitución o en una combinación de ambas, varía en función de la edad del cliente y del valor de su vivienda o inmueble. Así, la hipoteca inversa permite cobrar una pequeña mensualidad que suele situarse en unos 440 euros/mes, hasta el fallecimiento, de ahí a que lo llamen un extra para la jubilación.

Qué es la hipoteca inversa

La hipoteca inversa por tanto es una alternativa destinada a los mayores de 65 años que tengan una vivienda en propiedad y quieran tener una remuneración extra que complemente su pensión. En concreto, consiste en la firma de un préstamo hipotecario, la casa siempre actúa como garantía, con la que de media se puede conseguir como máximo el 50% del valor de tasación de la vivienda.

En el caso de la hipoteca inversa, la titularidad ni el usufructo de la vivienda se traspasa, sino que ofrece a los herederos la posibilidad de recuperar el inmueble tras el fallecimiento del titular, bien a través de la firma de un préstamo hipotecario al uso o con recursos propios. En caso de no contar con los fondos suficientes, los herederos podrían devolver el dinero con la venta de la vivienda. Por regla general, los herederos tienen un plazo de un año tras el fallecimiento del progenitor para saldar la deuda contraída, lo que implica devolver el principal y los intereses, que suelen estar en torno al 5%.

En materia de impuestos y fiscalmente hablando se trata de una fórmula ventajosa, ya que no hay que pagar por ganancias patrimoniales, así como tampoco habría que asumir el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en el caso de que se trate de la vivienda habitual. Además, se puede contar con una bonificación sobre los honorarios notariales y registrales. Aunque es importante señalar que no cubre el riesgo de longevidad, por lo que, si el interesado vive más años de lo estimado en la operación, dejará de percibir los ingresos, aunque la deuda seguirá generando intereses.

Las hipotecas inversas pueden ser concedidas por los bancos y las aseguradoras autorizadas para operar en España. En este proceso deben intervenir algunos profesionales: un prestamista (banco, aseguradora u otra entidad de crédito), el cliente y un asesor independiente. Este último obligado por ley obliga para que intervenga en el proceso y así vigilar que no existan malas praxis por parte de los bancos y aseguradoras.

Otras alternativas para rentabilizar la vivienda

Actualmente se debate mucho y existe cierta preocupación por la manera en la que se van a garantizar las pensiones, por ello no solo están proliferando las hipotecas inversas, sino que también están dándose a valer otras alternativas como la nuda propiedad y/o los seguros de rentas vitalicias.

¿Qué es la nuda propiedad?

La nuda propiedad es otra alternativa que permite vender la titularidad de la vivienda, pero no el usufructo vitalicio. Es decir, el pensionista puede seguir viviendo en su casa hasta su fallecimiento o incluso alquilar el propio inmueble. No obstante, la operación es irrevocable, lo que significa que los herederos no pueden recuperar la vivienda tras la muerte de su familiar. Con esta fórmula se puede conseguir entre un 40% y un 80% del precio de mercado y se puede optar, como ocurre con la hipoteca inversa, por cobrar el pago de una sola vez o en rentas periódicas.

Seguro de rentas vitalicias

Otra de las opciones es contratar un seguro de rentas vitalicias, que pueden percibirse de forma mensual, trimestral o semestral. Esta alternativa está ganando fuerza entre los mayores de 65 años que venden una vivienda distinta de la habitual (una segunda vivienda), ya que la plusvalía queda exenta de tributación en los primeros 240.000 euros si en un plazo máximo de seis meses invierte la cantidad obtenida en una renta vitalicia.

Vivienda inversa

La vivienda inversa es un producto que permite monetizar el ahorro en vivienda mediante su venta y, al mismo tiempo, la firma de un contrato de alquiler vitalicio para que permanezcan en la vivienda de forma indefinida. Normalmente el importe de la operación está entre el 55% y el 85% del valor de tasación del inmueble, basándose en factores como la potencial esperanza de vida del inquilino y se estima la cantidad a pagar en concepto de renta en dicho plazo. En el momento de la compraventa el propietario recibe la cantidad acordada menos la renta calculada. El importe retenido en concepto de renta se va consumiendo con el paso de los meses.

Hipoteca inversa VS nuda propiedad

Para elegir entre hipoteca inversa o nuda propiedad hay que valorar primero sus ventajas y desventajas. Si hablamos de rentabilidad, la venta de la nuda propiedad es quizás mejor alternativa. Aunque es difícil estimar cuál es más ventajosa ya que depende de los años que viva el propietario y esté cobrando, pero a priori suele resultar más rentable.

La parte negativa de la venta de la nuda propiedad es la pérdida de la propiedad. Aún así, se mantiene el usufructo vitalicio, es decir, el vendedor puede seguir viviendo en la propiedad hasta el final de su vida.

Con la hipoteca inversa sin embargo, a pesar de que el cliente ofrece su vivienda como garantía del préstamo, este mantiene la propiedad y el uso hasta que fallece. De hecho, los herederos pueden elegir entre quedarse con el inmueble o venderlo. Por lo general, va a depender de cada caso el que resulte más interesante una alternativa u otra.